נקודות שחשוב לשים לב אליהן ברכישת דירה מקבלן

אז, ביקרתם במשרד המכירות, התרשמתם מהמפרט היוקרתי, אהבתם את המיקום והנוף לפארק והחלטתם שאתם רוצים לקנות את הדירה הזו.

עכשיו מגיע השלב המשפטי של העסקה.

הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא עולם שלם שמכיל בתוכו חוקים, התחייבויות, ויתורים, הצהרות והבהרות שישפיעו באופן ישיר ומשמעותי הן על רמת הסיכון שלכם בעסקה, והן על מידת ההתאמה בין מה שהוצג בפניכם במשרד המכירות, לבין מה שתקבלו בפועל מהקבלן.

במאמר זה מפורטות כמה מהנקודות שחשוב לשים לב אליהם בטרם חתימת חוזה לרכישת דירה מקבלן.

מיהו הקבלן:

ראשית חשוב לבדוק באופן קפדני עם מי מתקשרים בהסכם. האם הקבלן הינו קבלן רשום כחוק? האם הוא היזם או גם הקבלן המבצע? האם יש חברה מפקחת (ואם כן מי החברה)? ומהו העבר של הקבלן בכל הקשור לליקויי בניה, תביעות, מצב כלכלי, איחורים במסירה וכו'?

הזכויות בקרקע:

יש לבדוק מיהו בעל הזכויות בקרקע ומהן הזכויות שיש לו. כלומר, יש לאמת כי אכן הקבלן הוא בעל הזכויות בקרקע וכי זכויותיו הינן מספקות לצורך העסקה – האם מדובר בזכות בעלות, חכירה לדורות, זכות מכוח הסכם קומבינציה, הסכם פיתוח וכיו"ב.

במידה ומדובר בחכירה ברשות מקרקעי ישראל, יש לבדוק כי החכירה מהוונת לתקופה מספקת אחרת תחויבו בתשלומי היוון ואף, דמי הסכמה.
עוד יש לבדוק כי אין עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה, או כל זכות אחרת שעלולה לפגוע בזכות בנכס.

היתר בניה:

חשוב לבדוק כי לקבלן יש היתר בניה בתוקף שמתייחס להקמת הפרויקט כפי שהוצג לכם. ישנם מקרים נדירים בהם הדירה הנמכרת הינה בפרויקט שטרם נתקבל היתר בניה בגינו. במצב זה חשוב כפליים שההסכם יתייחס באופן מפורט לעניין פרק הזמן המקסימאלי לקבלת ההיתר ע"י הקבלן, לשאלה האם התשלומים יהיו צמודים בפרק הזמן הנ"ל, לזכות הביטול שלכם לאחר מכן, לתנאי השבת הכספים וכו'.

רשויות המס:

ללא אישור מרשויות המס על העדר חובות לא ניתן יהיה לרשום את הדירה על שמכם. לפיכך, בטרם חתימת החוזה, יש לדרוש מהקבלן אישור מנציבות מס הכנסה ומס רכוש, המעידים כי אין לקבלן חובות, וכי אין מניעה לרשום את הדירה על שמכם.

שינויים בדירה:

אחת מהסוגיות הקשות ביותר ברכישת דירה מקבלן הינו נושא השינויים בדירה. רוכשים רבים מגלים, לאחר חתימת החוזה, כי השינויים הנ"ל יקרים מאוד (ובמקרים רבים שלא לצורך), כי מסירת הדירה נדחתה בגלל שינויים זניחים שביצעו, כי לא קיבלו זיכויים עבור אלמנטים במפרט הטכני שוויתרו עליהם (כפי הנראה בקרוב חוק המכר יחייב קבלנים לציין זאת במפרט הטכני) ועוד.

לכן, עוד בטרם הרכישה, חשוב לשלב בחוזה את מחירון השינויים שמציין עלויות מדויקות של כל שינוי וזיכוי, יש לציין כי דחיית המסירה תעשה רק במקרים מסוימים, יש לציין את פרקי הזמן של דחיית המסירה, ויש לוודא שמבצע השינויים הוא הקבלן ממנו רכשתם ולא קבלני המשנה שלו.

הצמדה למדד:

לרוב, תשלומי הדירה לקבלן הינם צמודים למדד כלשהו (לרוב, מדד המחירים לצרכן או, מדד תשומות הבניה למגורים) עובדה שיש לה משמעות כספית אדירה המשנה לעיתים את מחיר הדירה, באופן ניכר. חשוב לציין בחוזה כי התמורה תושפע מהמדד גם במקרה של עליית מדד וגם במקרה של ירידה.

בטחונות לכספים:

חשוב מאוד לדעת כי ע"פ חוק המכר אסור לקבלן לקבל יותר מ – 7% ממחיר הדירה אלא אם העמיד לכם את אחת הערבויות הבאות:

• ערבות בנקאית
• ביטוח בחברת ביטוח מוכרת לטובתכם
• שעבוד במשכנתא ראשונה
• הערת אזהרה
• העברת זכויות

יחד עם זאת, דרשו לקבל מהקבלן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח בלבד, כיוון, שברובם המכריע של המקרים – בעת הצורך, יתר הביטחונות לא יהיו אופרטיביים, או שישאירו אתכם עם זכויות שיהיה קשה מאוד לממש אותן לכדי דירה. יש לוודא כי הערבות ניתנת על ידי בנק או חברת ביטוח מוכרים, וכי היא מנוסחת על פי תנאי החוק.

שימו לב כי ע"פ הדין עלות הערבות הבנקאית אמורה לחול על הקבלן אלא אם צוין אחרת בהסכם. לכן, ולמען הסר ספק, דאגו שירשם בהסכם המכר כי עלות הערבות תחול על הקבלן. כמו כן, וודאו כי הערבות צמודה לאותו מדד שמחיר הדירה צמוד אליה, בכדי שחלילה, במקרה של מימוש, לא יהיו פערים.

לגבי התשלומים – יש לבצע את התשלומים לקבלן אך ורק באמצעות שוברים אשר מופקים על ידי הבנק המלווה. חשוב ליצור קשר ישירות עם הבנק עוד קודם לחוזה, ולברר כי הוא אכן בנק מלווה, וכי השוברים הופקו על ידו. למען הסר ספק – אין לשלם כל תשלום לקבלן ישירות אלא באמצעות שוברי תשלום של הבנק המלווה!

מכתב החרגה משעבוד:

ברוב הפרויקטים הקבלנים לוקחים ליווי פיננסי ולכן יש שעבוד על הקרקע לטובת הבנק. בעת רכישת הדירה חשוב מאוד לדרוש מכתב החרגה מותנה מהבנק, אשר בו ייקבעו התנאים להפקת מכתב החרגה סופי, וכן, יש לציין את המועד המדויק בו מתחייב הקבלן למסירת מכתב ההחרגה הסופי לידיכם. לנ"ל יש משמעות משפטית ופרקטית גדולה עבורכם.
כמו כן, שימו לב כי, במקרים רבים, הקבלן מחייב את הרוכשים בעמלות הבנקים למכתבי ההחרגה הנ"ל ולכן, יש לציין בחוזה כי, עלות המכתבים הנ"ל תחול על הקבלן בלבד.

עלויות פיתוח:

יש לדאוג כי כל תשלומי הפיתוח, בלא יוצא מן הכלל, ישולמו או שולמו על ידי הקבלן ובמידה ולא – לציין בהסכם המכר את הסכומים המדויקים של הפיתוח.

תוכנית הסביבה והפיתוח:

חשוב לערוך בדיקה ברשות המקומית בה הנכם מתכננים לרכוש את הנכס, ולאמת כי הנתונים שהוצגו לכם לגבי הסביבה, הפיתוח, הגנים, הכבישים, גובה הבניינים באזור ועוד – הינם אכן נכונים ומדויקים.

הערת אזהרה:

על אף שכאמור חוק המכר קובע כי הערת אזהרה היא בטוחה מספקת, לרוב, למעט חריגים כגון פרויקט למסירה מיידית וכו', הדבר אינו כך. אמנם במקרים של קשיים כלכליים וחדלות פירעון של הקבלן, הערת האזהרה תהווה הגנה מסוימת לזכויותיכם, אבל, אין בכך משום הגנה אפקטיבית, ויהיה מסובך מאוד לממש את הזכות הנ"ל, ולהפוך אותה לדירה. לכן, לרוב, אין להסתפק בהערת אזהרה בלבד כבטוחה.

יחד עם זאת, בהנחה כי הזכות של הקבלן בקרקע היא בעלות, יש לדרוש, בנוסף לערבות הבנקאית, גם הערת אזהרה.

מפרט טכני ותשריטים:

הקבלן מחויב לצרף לחוזה מפרט טכני, על פי ניסוחו בחוק, וכן תשריטים. בכדי למנוע עוגמת נפש ומחלוקות במועד קבלת הדירה, יש לקרוא את המפרט הטכני בקפדנות, לוודא כי מצגי הקבלן אכן תואמים למפרט הטכני, ולבדוק את תשריטי הדירה, הלובי, החניון, המחסן, השטחים הציבוריים וכו'.

רישום הדירה על שמכם:

על אף הוראות החוק בדבר המועדים לרישום הבית המשותף והדירה על שמכם בטאבו, חשוב כי מועד הרישום יצוין בהסכם המכר בצורה ברורה ללא תניות וסייגים.

איחור במסירת הדירה:

על אף הוראות החוק הברורות בעניין זה, קבלנים רבים מתחכמים בהסכמי המכר ומשלבים סעיפים אשר פוטרים אותם מתשלום פיצויים במקרה של איחור במסירה. חשוב כי הסכם המכר יהיה ברור וחד משמעי בעניין זה.

מע"מ:

יש לוודא כי מחיר הדירה כולל מע"מ. במידה והמע"מ משתנה, תשלומים שעדיין לא שולמו, ישולמו ע"פ המע"מ החוקי בעת ביצוע התשלום.

הפרת הסכם:

חשוב כי בהסכם המכר יצוין מה קורה במקרה של הפרת הסכם מצדכם או מצד הקבלן: מהו הפיצוי המוסכם ומתי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם ומתי לאו.

הוצאות נלוות:

חשוב כי בהסכם המכר יצוין כי המחיר הינו סופי וכולל את כל העלויות, החיבורים וההוצאות, לגבי הפרויקט בכלל והדירה בפרט. שימו לב, כי קבלנים נוהגים להוסיף חיובים בגין שכר טרחת עו"ד, תשריטים, מונים ועוד.

לסיכום, זוהי רשימה חלקית ולא ממצה של הבדיקות אותן יש לעשות לקראת רכישת דירה מקבלן. זכרו שחוזה הרכישה נערך ע"י עורכי הדין של הקבלן, והללו מחויבים אליו ולא אליכם. ולכן – לפני ולקראת החתימה על חוזה המכר מומלץ להסתייע בעורך דין מקרקעין בעל ניסיון, אשר יערוך בהסכם שינויים שיגנו על זכויותיכם בעסקה.

האמור במאמר אינו מהווה ייעוץ כלשהו ואינו חסין מטעויות. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום הספציפי ו/או עם כל בעל מקצוע רלוונטי אחר בטרם נקיטת כל פעולה.