בעסקאות מקרקעין רבות, ובעיקר בעסקאות יד שניה בהן מעורב מתווך נדל"ן, המוכרים דורשים מהקונים הפוטנציאליים לחתום על זיכרון דברים כשהמטרה, מבחינת המוכרים, הינה ליצור מחויבות של הקונים לעסקה. בדרך כלל החתימה על זיכרון הדברים נעשית עוד בטרם מעורב בעסקה עורך דין מקרקעין, והחתימה המהירה, ללא התייעצות עם איש מקצוע, היא אחת הטעויות הנפוצות שעלולה לסבך מאוד את רוכשי הדירות.
חשוב להבין כי המטרה של זיכרון הדברים הינה להגדיל את הסיכוי לקיום העסקה בין הצדדים, ולגבש את ההסכמות אליהן הגיעו עד עתה. אולם במידה ומי מהצדדים רואה במסמך רק שלב ראשוני של משא ומתן, הוא עלול למצוא את עצמו בהמשך כבול ומחויב לעסקה, בטרם בדק את פרטיה לעומק.
זאת מאחר ובית המשפט נוטה לראות בזיכרון דברים חוזה מחייב ובפרט אם עמד ב-3 המבחנים הבאים:
מבחן מספר 1 – "גמירות דעתם של הצדדים": בניסיון לברר עד כמה הצדדים ראו בזיכרון הדברים הסכם מחייב, בית המשפט בוחן לעומק את מכלול הנסיבות הקשורות לעסקה ומגבש החלטה האם המבחן אכן מתקיים.
מבחן מספר 2 – "מסויימות": במבחן זה בודק בית המשפט באיזו מידה זיכרון הדברים כולל את הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה. הדרישה העיקרית היא שהמסמך יכלול תיאור של הנכס, תיאור של מהות העסקה, פירוט התמורה, מועדי התשלום ומועד ביצוע העסקה. יחד עם זאת, בהתאם לנסיבות, לביהמ"ש יש את הסמכות לדרוש שיוספו אליו עוד פרטים, על מנת שיקבל תוקף מחייב.
מבחן מספר 3 – "דרישת הכתב": עפ"י סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה במסמך כתוב. לדרישה זו יש אמנם חריגים אך ברוב המקרים המבחן תקף.
מהם הסיכונים העיקריים אליהם חשופים רוכשי הדירות בחתימה על זיכרון דברים?
עבור האדם הפרטי, עסקת מכר של דירת מגורים היא לרוב העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שיעשה בחייו, ובשל מורכבותה הרבה, למי שאינו בקי בחוקי המקרקעין, היא עלולה לכלול סיכונים בכמה מישורים:
- במישור המשפטי – הנוגע לזכויות בנכס
- במישור התכנוני – הנוגע להיתרי הבנייה
- ובמישור הפיזי – הנוגע למצב הדירה
כך למשל הרוכש עלול לגלות כי על הנכס רובצת משכנתא שאינה ניתנת להסרה, שתנאי התשלום אינם תואמים את לוחות הזמנים בהם הוא צפוי לקבל כספים מהנכס שמכר, שחלק מהדירה נבנה שלא כחוק ועכשיו עליו להרוס אותו, או שבדירה או בבניין יש ליקויים חמורים ועליו יהיה לשאת בהוצאות תיקונם.
ומה לגבי המוכר?
החתימה על זיכרון הדברים עלולה לסכן גם את המוכר. לדוגמה במקרה בו הוא אינו מודע לכך כי יהיה עליו לשלם, עם המכירה, היטל השבחה, הוא עלול להיות מופתע בסופו של דבר, כשיימצא את עצמו עם סכום כסף הנמוך מהסכום לו ציפה, על סמך זיכרון הדברים.
לסיכום, אם אתם לקראת עסקת מכר, ובפרט אם אתם נלהבים לרכוש נכס שראיתם, זיכרון הדברים אכן יכול להבטיח את קיום העסקה. אולם חשוב לזכרו גם כי במקרים רבים, העלויות הכרוכות בביטול עסקה לא טובה, נמוכות בהרבה מאלו הכרוכות בכניסה אליה. ובכל מקרה – כדי להימנע מראש מהסיכונים, מומלץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין שיבדוק את פרטי העסקה, עוד לפני החתימה, וזכרו שגם אם אתם מאוד מעוניינים בנכס, תמיד תוכלו למצוא בהמשך עסקאות טובות נוספות.
האמור במאמר אינו מהווה ייעוץ כלשהו ואינו חסין מטעויות. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום הספציפי ו/או עם כל בעל מקצוע רלוונטי אחר בטרם נקיטת כל פעולה.